Justiça registra alta de 226,5% de ações por falta de pagamento da taxa de manutenção condominial

O síndico Fabiano Schlichting, de 37 anos, administra três prédios na cidade de São Paulo: Visconde de Inhaúma, no bairro Saúde, Edifício Saint Charbel e Condomínio Residencial Mariana, ambos no Tatuapé. Ele vive em um cenário em que a inadimplência vem sofrendo aumento na capital paulista.

Dos 200 apartamentos gerenciados por ele, 26 estão inadimplentes com o respectivo condomínio apenas neste ano. “Quando há um proprietário devedor, eu aciono uma assembleia geral e juntamente com os condôminos decidimos qual será a solução”, diz.

O diretor de Legislação do Inquilinato do Sindicato de Habitação (Secovi-SP), Jaques Bushatsky, conta que o parcelamento do débito é a principal saída. Em casos extremos, o imóvel pode ir a leilão e o dinheiro da venda ser usado para quitar a dívida. O síndico pode fazer um acordo com o proprietário inadimplente, desde que haja autorização dada pela assembleia de condôminos. “A assembleia é a soberana em um prédio e ela decide”, diz.

Como consequência do não pagamento da taxa do condomínio, os demais moradores acabam assumindo o lugar do inadimplente, ou seja, o débito é distribuído entre os demais proprietários. Questionado se aquele que pagou no lugar do devedor receberá o dinheiro de volta, Bushatsky nega: “Pelo menos não diretamente.”

 “É devolvido em reformas no prédio, instalação de equipamentos ou pagamento de funcionários”, afirma.

Professor especialista em direito imobiliário da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Luiz Fernando de Almeida Guilherme afiram que os proprietários que pagarem por aquele devedor não podem solicitar o dinheiro de volta. “É discutido na assembleia todo o processo: se haverá acordo, e em caso positivo, onde será aplicado o dinheiro quando recebido, ou se será entregue aos que pagaram.”

Justiça. “Estou com sete casos rolando na Justiça pela falta de pagamento da taxa condominial”, diz a síndica Kátia Lopes, de 40 anos. Ela administra o Condomínio Residencial Max Vita I, na cidade de São Bernardo do Campo, região metropolitana de São Paulo. O prédio possui, ao todo, 246 unidades.

Kátia conta que os casos graves já estavam sendo administrados pela lei antes de sua gestão, há quatro anos. ‘Parecia festa do abacaxi’. A síndica diz que tentou negociar com os inadimplentes, mas nenhum se mostrou apto para negociação. “Inventam desculpas, falam que não estão no apartamento”, relata. “A solução é cercar de todos os modos.”

A síndica profissional colocou avisos dentro dos sete elevadores que o prédio possui, alertando a importância do pagamento da cota condominial e as consequências que se tem quando não é paga. “Mas não tem jeito, sempre tem um caso que vai ao extremo”, diz.

Ela conta que no final, o condomínio não tem gastos quando o caso é levado para a justiça. “Nós contratamos advogados e temos contas para pagar, mas o caso sempre é ganho, então depois recebemos todos os encargos de volta, com juros”, diz.

O síndico Schlichting já passou pela mesma situação. “Eu sempre tento fazer uma negociação, das mais variadas formas, para que o caso não chegue à Justiça”, diz ele. Mas nem tudo são flores. Schlichting conta que já protocolou uma ação judicial. “Demos seis meses para o proprietário quitar a dívida, mas como ele não pagou, tivemos que entrar com uma ação para resolver o caso.”

Com o aumento do desemprego e a rápida cobrança judicial, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) apontou aumento das ações protocoladas na Justiça de janeiro a junho de 2017 na capital paulista por falta de pagamento da taxa de condomínio. Foram 6.059 execuções neste ano, contra 1.856 do mesmo período do ano passado, uma alta de 226,5%.

Se comparado com o mês anterior, houve decréscimo. Foram 1.351 processos no mês de junho, 5,2% a menos que os 1.425 ajuizados do mês de maio. Os dados são do Departamento de Economia e Estatística do Secovi.

Apesar de a taxa ser alta, os números não são tão representativos. “Existem 45 mil prédios na capital (paulista). Considerando que cada um deve ter, em média, 30 unidades, somam, então, 1,5 milhão de imóveis. Com a taxa, o número de devedores se torna menor que 1%”, argumenta o fundador da Hubert Gestão Imobiliária, Hubert Gebara.

Caso mais extremo, mas pertinente, é o despejo. Bushatsky diz que o síndico pode pedir a saída do proprietário, caso ele não pague a taxa. ‘Não são ocorrências raras, mas elas existem. A lei permite, já no primeiro mês não pago, solicitar a evacuação’.

O professor Guilherme relata mudanças no Código de Processo Civil. A ação judicial de cobrança de condomínio chamava-se procedimento sumário até março de 2017. Após a entrada em vigor da nova lei, chama-se execução. O valor da multa também foi alterado: de 10% para 2%. Outra alteração é o prazo de solução: podendo durar até oito anos, hoje o processo é conduzido em até um ano. “Caso o proprietário não quite a dívida, o imóvel vai para leilão”, conta.

Fórum. O fórum da capital paulista que mais registrou execuções no primeiro semestre deste ano foi o Central, com 2.037 ações, segundo o Secovi. Na outra ponta, temos Parelheiros, na zona sul, com nenhum registro no período analisado pelo sindicato.

A lista segue com Santo Amaro, com 1.039, e Santana, com 454. Jabaquara aparece na quarta posição, com 416 ações, seguido do Tatuapé, com 328. O ranking segue com Pinheiros (303), Freguesia do Ó (284), Lapa (231), Vila Prudente e Butantã (224), Itaquera (210), Penha (153), Ipiranga (101) e São Miguel Paulista (53).

Fonte: Estadão